“买房不仅没掏钱在线配资网站，反而能从银行多套出上百万元贷款。”这种在电影里都不敢上演的情节，却在现实中日渐呈泛滥之势。
近段时间，高评高贷的现象被广泛关注，灰色操作大白于天下，甚至还牵涉炒房客、职业背债人等社会群体。所谓高评高贷，简单来说就是通过人为拉高房产评估价，使得银行批复下来的贷款额度超过实际购房成本，最终实现“零首付+多套取贷款”的操作。
这种看似美好的交易模式实际有着巨大的法律风险，对于银行来说，一旦房产断供，将形成不良资产，加重银行的资产质量压力，对于买卖双方来说，或涉嫌构成贷款诈骗罪。
高评高贷的现象也再次引起了银行的高度关注。近日，一张聊天截图在多个中介群传播，截图信息显示：某银行已经严查高评高贷业务，该行某支行已有多人被调查。不过，该图片第一财经尚无法证其真伪。
一位知情人士对第一财经透露，确实银行已经关注到了高评高贷，起因是在6月初对上半年例行风险排查时，查出了高评高贷现象。
“高评高贷”套贷与风险链条
一家房产中介负责人对第一财经表示，事实上，高评高贷的现象一直都存在，已经是“老手段”了。只不过在前些年房价处于上涨通道时，操作难度较大。
“一方面，房价快速上涨，高评很难实现；另一方面，首付在三成、五成乃至七成时，能高贷的空间也十分有限。”他说，“那个时候，高评高贷的主要目的是帮助客户实现零首付。”他说。
“而这几年，随着房价步入下跌通道，首付比例下降至15%，高评高贷的空间一下子就出来了。”他透露，从疫情之后，高评高贷的苗头就日渐显露，尤其是去年以来越加疯狂。
2024年5月，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发文，将首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例调整为不低于25%。同年9月，上述两部门再度发文，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
据了解，高评高贷的具体操作模式是，中介机构或者操盘的金融公司专挑低于市场价的房子，联合评估公司把评估价做高。
比如，在不考虑税费的前提下，将500万元的房子评估价做到700万元，首付15%即105万元，剩余595万元向银行贷款。对于买家来说，贷款不仅覆盖了房屋的全款，还多拿到了95万元。而为了撮合高评高贷，其中通常还涉及买卖双方签订阴阳合同，约定银行多付给卖方高于房屋总价的资金到账后要返还给买方。
那么，什么样的人群需要高评高贷业务呢？
据上述房产中介透露，一类是小微企业老板，他们出于日常资金周转需求，想通过高评高贷的模式买房，顺道套取较低利率的信贷资金。如果通过正规的经营贷，这些小微企业老板或是资质不达标，或是面临较高的利率，而当前的房贷利率仅3%左右。
一类是亟需资金的人群，他们需要借助“背债人”群体完成高评高贷，职业背债人被中介机构或操盘的金融公司包装成“优质客户”，帮人顶名买房，最后的资金给到了上述亟需资金的人群，而购来的房产最终走向断供，成了银行的不良资产。
还有一类人群就是炒房客。“房产上涨的时候有炒房客，房产下跌的时候同样有炒房客，只不过，后者是以时间换空间。”上述房产中介人士称，如今业内有种说法：炒房客非高评高贷不买。
“炒房客在无法有效盘活手上存货的背景下，通过高评高贷贷出资金以维系现金流，期待在未来房价上涨后卖出获利。”他说。
第一次卖房就遭遇高评高贷陷阱
在社交平台上，时有用户表示，自己在不知情的情况下被高评高贷了。
一位用户称，第一次卖房就进了坑。该用户说，自己在网上挂盘后，有中介联系她，开价称“净收90万能卖不”？虽然价格比市场价低，但考虑到净收省事，用户就同意了，第二天就签订了卖房合同，合同上标明定金1万元，银行贷款70万元，剩下19万元过户当天付款。
“当时，中介和我说，签合同的买家不是以后房产证的人，到时候他们会指定上证人，我没多想就同意了。”她说。
由于该用户的房产还有未结清贷款，所以中介让她去申请提前还贷。“一开始说下周面签完就可以还款，结果10月底签的购房合同，现在都来年的2月初了还没办完，一直以各种理由推拖，比如买家没时间、买家资料不全、银行面签人员出车祸了、面签没过、公司处理的工作人员家人去世……”她说。
“正常房屋买卖流程一个月内搞定，但我本人经历前后6个月的时间才告终。后来才发现，当初在签完合同后，他们金融公司（中介）才开始找目标客户，这个时间可长可短，而且这些客户或是征信有问题，或是急需钱周转的，面签不一定能过，结果就是买家换了一批又一批。如果买家后期还不上银行贷款，或者拒不还款，可能我还会面临被银行起诉的风险，属于联合骗贷行为，想想就害怕。”她说。
另一位用户也说，自己3月初签了卖房合同，然后中介就一直拖，合同约定网签时间为5月底前，结果到6月中旬了，中介才打电话通知去银行签资金监管协议，去银行才知道中介和买方又把房子卖给了另外一个人。
“买方和中介对我说，买方是做生意的，到时候可能会多贷一点，到账后我要还给买方，结果超贷了30多万，后面去查了签合同的买方，发现那人是失信被执行人，身背几千万元负债。”该用户说。
买家卖家均涉刑责，卖家或成贷款诈骗共犯
广东邦燊律师事务所律师赖智欣告诉第一财经，在房地产交易中，高评高贷存在重大法律风险。“对于买家来说，如果通过高评高贷购楼，且断供后恶意套贷跑路，或涉嫌贷款诈骗罪。”他说。
对于贷款诈骗罪，根据《刑法》第193条的规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处2万元以上20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金或者没收财产。具体包括编造引进资金、项目等虚假理由的；使用虚假的经济合同的；使用虚假的证明文件的；使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；以其他方法诈骗贷款的。
对于卖家来说，同样具有法律风险。“在高评高贷的房产交易中，我们经常强调买家的风险，往往忽略了卖家面临的风险。卖家为了促进成交，而应买家的要求配合做高评高贷，以减轻买家首付款筹措的压力，或涉嫌构成贷款诈骗罪的共犯，要被追究法律责任。”赖智欣说。
另外，赖智欣表示，在民事责任方面，若高评高贷行为导致合同因虚假陈述或恶意串通而损害第三人（如银行）利益，则该合同可能被认定为无效。
“这将导致卖家和买家之间的交易失去法律效力，卖家可能面临返还已收款项、赔偿损失等民事责任，且对个人的信用记录造成重大影响。”他说。
“我认为，高评高贷目前只停留在个案阶段，不会出现大规模爆发。”广东省小额贷款公司协会秘书长徐北对第一财经分析说，高评高贷通常需要银行的高度配合，甚至要“内外勾结”。“而事实上，银行在审批贷款时，会对借款人提供的房产评估报告等材料进行严格审核，若发现评估价值明显高于市场价值或存在其他虚假信息在线配资网站，银行会进一步调查并评估贷款风险。”他说。
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